부린이의 분양 성공을 위한 청약전략 5단계 총정리

부린이의 분양 성공을 위한 청약전략 5단계 총정리

 

주택법에는 "주택공급에 관한 규칙(이하 공급규칙)"이 부록처럼 있습니다. 분양을 통해 내 집 마련을 계획하는 수요자라면 이러한 공급규칙을 이해하는 것이 전략 마련을 위한 첫 출발점입니다. 수요층이 정말로 원하는 지역(서울)이나 단지(공공분양)에서는 여전히 치열한 청약경쟁 중입니다.

 

법 내용이 가득한 공급규칙을 부린이가 단번에 꿰차기는 어려우므로 5단계로 나누어 청약전략을 설명드리겠습니다.

 

1단계 : 청약통장에 가입

가입 자체가 준비 끝은 아니고 1순위 충족을 위해 6개월에서 2년(위축지역은 1개월) 가량의 기간 충족이 요구됩니다. 또한 당첨자 선정 시 지역 거주가를 우선하므로 청약 관심 지역으로의 거주 이전도 필수입니다. 이 정도 준비가 끝나면 청약시장에 진입하기 위한 첫 번째 허들은 넘은 셈입니다.

 

2단계 : 당첨자 선정 구조를 이해

주택 분양 유형은 국민주택과 민영주택 2가지로 나뉩니다. 국민주택은 주택도시기금을 지원받아 건설되는 주택을 말하며 수도권에서는 전용면적 84㎡이하 중소형을 의미합니다. 반면 민영주택은 국민주택에 해당되지 않는 유형(대부분 중대형)들을 말합니다. 민영주택은 지역별 예치금 기준(특별시 및 부산 기준 300~1,000만 원 충족)이 있으므로 모집공고 이전에 예치금이 필요한 특징도 있습니다.

 

국민 주택은 무주택지역 거주자 중심으로 1세대 1 주택 공급하며, 민영주택은 지역거주자중심으로 1인 1 주택 공급합니다. 쉽게 설명하면 민영주택의 청약 제한 조건이 상대적으로 덜 까다롭다는 의미입니다.

 

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3단계 : 특별공급 대상 여부 셀프 체크

최근에는 전체공급량의 절반 이상(국민주택은 80% 이상)을 특별공급으로 배정하기 때문입니다. 즉 청약 당첨을 위해서는 특별한 공급 대상이 되는 것이 가장 중요해졌다고 볼 수 있습니다. 특별공급 유형에는 신혼부부나 생애최초, 다자녀, 노부모부양 외에 24년 새롭게 도입된 신생아, 청년 등등 매우 다양하게 있습니다.

 

이중 가장 일반적인(물량 비중이 많은) 특별공급은 신혼부부나 생애최초라고 보면 됩니다. 신혼부부는 혼인 7년 이내에 자녀가 있다면 경쟁력이 높으며, 생애최초는 주택을 소유한 사실이 없으면서 5년 이상의 소득세 납부 실적등의 요건을 충족해야(실제 조건은 더 까다롭습니다.) 접수가 가능합니다.

 

4단계 : 확인 결과 특별공급 대상이 아니라면 이제는 일반공급 당첨자 선정의 세 가지 방식을 이해

첫 번째 방식은 민영주택에서의 가점제입니다. 민영주택 일반공급에서 경쟁이 발생할 경우 무주택 기간(32점)과 부양가족수(35점), 저축 가입기간(17점)등을 합산해 가장 높은 (총 84점) 순으로 당첨자를 가립니다.

 

두 번째 선정 방식은 국민주택에서의 순차제입니다. 순차제는 국민주택에서 경쟁이 발생하는 경우 저축총액과 납입 횟수 등을 고려해 순서에 따라 당첨자를 가리는 방식입니다.

 

마지막 세 번째 선정방식은 추첨제입니다. 꼼꼼하게 가리고 가렸음에도 불구하고 동일 점수와 동일 순위가 산출될 경우 추첨에 의해(운으로) 당첨자를 가리는 방식입니다. 일반적으로 비규제지역에서는 전용면적 85㎡초과 면적에 대해 100% 추첨제로 당첨자를 선정합니다.

 

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5단계 : 분양성공을 위한 마지막단계는 청약 접수할 개별 단지를 선별

본인의 주거 생활권을 고려하지 않고 엉뚱한 지역에 청약을 하는 경우가 종종 있는데 덜컥 당첨되면 최대 10년 동안 청약 통장을 못쓰는 재당첨 금지에 걸릴 수 있으니 주의 바랍니다.

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