24년 4월, 부동산 시황 및 단기 전망 (feat. 더 명확해진 반등)

24년 4월, 부동산 시황 및 단기 전망 (feat. 더 명확해진 반등)

 

실거래가 올라온 데이터 집계 기준으로 4월 4일까지 집계한 전국 3월 거래량이 2월 전체 거래량을 이미 넘었고 4월 5일 집계한 기준으로 1월 거래량 하고도 거의 비슷해 보입니다. 서울도 이미 1월 거래량과 3월 현재 집계거래량이 비슷합니다. 참고로 요새 서울 부동산 광장, 경기부동산포털이 데일리 거래량 업데이트가 잘 안 되는 경향이 있네요.

 

제주도 빼고 전국 모두가 거래 급증. 이 흐름이면 23년 월 최고 거래량을 3월에 넘어설 듯합니다. 가격들도 대부분 작년 12월, 올해 1월 대비 3월 거래가들이 조금씩 높습니다. 강세장까진 아니어도 이제 조정장 끝나고 반등장으로 넘어가는 흐름은 명확해지고 있네요.

 

이것저것 '일시적인 요인', '인위적인 부양'에 따라 좀 반짝하는 것이라고 몰고 싶은 사람도 보이지만 사실 지금 신생아 특례론 영향도 별로 없고 총선 영향도 별로 없습니다. 총선 공약들 다 거의 신뢰를 못 얻고 있고요. 그냥 수요가 올라와서 시장이 반등세를 타는 겁니다.

 

스트레스 DSR을 변동금리 아닌 혼합형, 주기형에까지 때렸는데 지금 상황을 정부가 억지로 부양하고 있다는 소리를 누군가 한다면 그 사람 말은 신뢰를 안 해도 될 것 같습니다. 지금 반등이 반짝 반등인 게 아니라 지난 몇 달간의 조정이 일시적인 조정이었다고 보는 것이 23,24년을 쭉 이어서 볼 때 맞는 얘기입니다.

 

오늘도 지난 악플러들에 대응하는 '내 말이 맞지' 한번 투척해 본다면, 저는 이미 작년 8,9월에 4분기부터 조정장을 예견했을 때도 조정장이 오긴 오는데 1개 분기~2개 분기 정도 조정되다가 다시 반등할 것이라고 얘기했고 정말 그대로 진행되고 있습니다. 지난달에도 똑같이 얘기했는데 또 뭐가 반등이냐며 하락만을 바라는 악플러들이 일부 화를 내던데 점점 그렇게 반박하기도 민망할 정도로 명확하게 보합장 이상의 반등장으로 돌입하고 있습니다.

 

1,2월은 조정장을 마무리하면서 거래가 조금 늘고 가격은 강보합 수준이었다면 3월은 거래가 크게 늘면서 가격도 좀 더 올라오는 상황이었고 4월은 아직 초반이지만 좀 더 강한 시장이 될 흐름으로 보입니다.

 

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계속 좋은 얘기만 하는데 약간의 변수가 생긴 것은 미국 채권 금리가 내려오다가 멈추고 반등하였고, 미국 경기가 워낙 좋아 기준금리 인하시기도 다소 오리무중인 상태가 되었고 그에 따라 한국 채권 금리도 일부 반등을 하면서 대출금리 하락 추이가 멈췄다는 점입니다. 게다가 금융위에서 은행들을 소집해서 금리 경쟁 과열되게 하지 말라는 메시지를 던졌고 일부 은행들이 가산금리를 올리기도 했지요. (물론 그 와중에 1,2개 은행이 여전히 아 몰라 영업할래~ 하면서 낮은 금리 영업을 하고 있어서 지금은 좋은 금리 상품이 남아있긴 합니다만). 금리는 올해 분명 더 내려가겠지만 속도는 예상보다 다소 늦춰진 상황입니다.

 

전세가는 당연스럽게 또 계속 올라가고 있습니다. 지역별로 강도는 다르긴 합니다만, 올해 적어도 상반기에는 서울 전세가가 약해질 가능성은 거의 없습니다. (하반기는 둔주 상황에 따라)

 

지금 강동구 전세가가 주춤하는 것을 두고 둔촌주공 입주장 영향이 벌써 강하다는 얘기를 하는 사람들이 많아졌던데 틀린 얘기입니다. 입주장 영향이라는 것은 다른 단지에 들어갈 세대가 그 단지를 선택하지 않고 싼 입주장 물건을 계약해서 주변시세가 내려간다는 것인데, 지금 만기가 돌아와서, 혹은 새로 집을 구하게 되어 전월세를 구해야 하는 세대들이 아직 입주 8개월 가까이 남은 둔촌주공을 계약하느라 다른 곳을 계약하지 않는 영향이 클 가능성은 거의 없습니다. 물건은 많이 나와있지만 수요를 흡수해 가진 않고 있죠.

 

강동구 전세가 주춤하는 것은 1) 아르테온, 베네루체, 고선아 4년 차 물량 소화 (그전에 그라시움부터) 2) 고덕 풍경채 어바니티 입주장(1~3월)의 영향 때문이지 둔주 때문이 아닙니다. 물론 둔주의 영향이 나중엔 오겠지만 둔주가 아니라 2만 세대짜리 단지가 입주해도 입주 8,9개월 전엔 주변 수요 흡수 못합니다. 지금 둔주 영향 얘기하는 것은 그럴듯해 보이는 것을 끼워 맞추는 분석일 뿐이죠. ​

 

지방 거래량이 올라오는 것이 고무적입니다. 투자자들이 지방에 진입하기는 심리적으로나 규제적으로나 어려운 상황이기 때문에 철저히 실수요 진입이 크게 늘어나고 있는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

 지방은 당장 내년부터 입주절벽이 시작되는 곳들이 있고 26년부터는 많습니다. 지방은 인구소멸 등으로 펀더멘털 한 전망은 좋게 보기 어렵지만 인구소멸보다 신축소멸이 먼저 오는지라 지역별 신축, 대장 중심으로 한번 불꽃은 태우긴 태울 것 같네요. 혹시라도 지방 규제 완화를 조금이라도 던져주면 그게 불씨가 되겠죠​.

 

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여전히 재건축, 재개발 쪽은 심리가 안 좋습니다. 서울 상급지를 제외하면요. 비용상승에 대한 부담이 크죠. "여긴 재건축 안될 거야"라는 심리가 팽배하죠. 그런데 그러다 보니 정부와 지자체가 규제를 풀어주네요. 재건축에 있어서 사업성 규제완화는 그 건에 따라서 사업성 상승 영향이 엄청 크기도 합니다. 규제완화와 비용상승 중에 어느 것이 더 클지 잘 계산해 볼 필요가 있을 것 같습니다.

 

항간에는 기승전총선 논리를 펴면서 총선이 끝나면 집값이 떨어진다는 얘기를 하지만 근거가 없습니다. 총선 결과는 웬만하면 부동산 시장에 큰 영향을 주지 못할 것 같습니다. (웬만하지 않은 결과가 나올 수도 있긴 하지만.....)

 

일단 1,2월은 보합권 정도라고 보면 3월부터 6개월간 정도는 금리가 의외로 튀어 오르지 않는 한 시장이 나쁘지 않을 것으로 봅니다. 나쁘지 않은 것보다 좀 더 좋을 수 있겠죠. 그리고 올해는 지역적으로 상급지만 가는 시장도 아닐 것으로 봅니다. 지금은 오히려 비상급지들에 매력적인 가격이 많습니다. 다만 지역별로 신축 대장급이 더 먼저, 더 많이 오르는 현상은 지속될 수 있겠죠.

 

향후 공급부족 관련해서는 지역별로 상황이 많이 다릅니다. 특히 서울에 대해서 대부분의 사람들과 여러 전문가들 조차 아직도 착각하고 있네요. 내가 관심 있는 지역 공급물량은 개별적으로 꼼꼼히 다져보시기 바랍니다.

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