전세사기를 방지하는 가장 쉬운 방법 (feat. 부동산 계약적 필수 확인 사항)

전세사기를 방지하는 가장 쉬운 방법 (feat. 부동산 계약적 필수 확인 사항)

 

1. 보증금과 대출의 비교

집 (보증금 + 집대출) > 대출

 

집주인 대출을 못 갚으면 경매로 넘어가며, 1순위 금융회사가 대부분 임차인이 피해를 받는다.

결국 보증금을 실제 가격보다 위로받는다

 

2. 특약사항

집 5억 (경매 시 4억)에 대출이 3억이면  임차인 보증금 2억 받지 못한다. (경매 시세로 1억)

시세 기준으로 보증금 산출하면 안 된다. 경매로 진행 시 시세 5억에 80%인 4억으로 산출된다.

결국 핵심은 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금을 온전히 받을 수 있는지를 확인하면 된다.

 

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3. 부동산계약서

계약서 종이 가지로 싸우는 것이다. 내 권리를 인정받으려면 특약사항을 적어야 한다.

 

계약서 특약사항
1) 채권 최고액/실채무액 확인

    ※ 실채무액 대출 원금 채권 최고액 원금+이자
2) 선순위 임차인의 보증금 합계액
    ※ 나보다 먼저 임차계약한 임차인들에 보증금 합계)

3) 임대인 명의도용일 경우 형사처벌 강수

4) 임대차 임차기간 내에도 100% 납세 서류 제시 (2주 안에)

5) 등기부상대 변경 시 계약은 무효

6) 전세보증보험 잔금 전에 보증보험

 

4. 다세대와 다가구의 차이점

다세대 6세대는 등기부가 6개로 나온다. 집주인이 6명인 경우가 대부분이다.

다가구 6세대는 등기부가 1세대로 나온다. 집주인이 1명이다. 대부분 피해 보는 경우가 다가구이다.

다가구 건물시세가 20억이고 경매 진행 16억 판매되면 16억-채권최고액 = 6억~7억이다.

6명이 각각 보증금 1억씩 이면 안전하다.

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